文 정책실패 감춘 ‘딴세상 집값통계’… 국토부는 왜 안바꿀까
<차학봉기자의 부동산 봉다방>
한국부동산원 지수, 체감보다 낮은 집값 변동률
KB 지수도 호가 조사로 변동성 낮아
실거래가 아닌 표본조사로 조작 의혹 자초
한국만 글로벌 기준 외면, 국토부 관료주의가 원인
정부기관까지 주간단위 조사는 난센스
주택학회 등 3개 학술단체, 통계 신뢰성 회복 촉구
“문재인 정부가 정권 유지를 위해 부동산 관련 통계를 인위적으로 조작했다면, 그것은 바로 ‘국정농단’입니다.”
원희룡 국토부 장관은 작년 말 문재인 정부의 주택통계 조작 가능성을 제기했다. 문 정부의 주택 통계조작 논란은 지난 2020년 7월로 거슬러 올라간다. 김현미 당시 국토부 장관이 문재인 정부 3년간 서울 집값이 11% 올랐다고 주장했다. 당시 정부주택 통계를 담당하는 한국감정원(현 한국부동산원)의 ‘월간 주택가격 동향’에 따르면 문 정부가 출범한 2017년 5월~ 2020년 6월까지 서울의 주택종합 ‘매매가격지수 변동률’은 11.28%였다. 당시 경제정의실천시민연합(경실련)이 KB국민은행의 ‘중위가격’ 통계를 인용, 서울 아파트 가격이 52% 올랐다며 통계 조작설을 제기했다.
조작 의혹으로 감사원 감사를 받은 정부의 집값 통계가 이번에는 하락기에 낙폭을 축소시킨다는 비판을 받고 있다. 한국부동산원의 주택가격동향조사에 따르면 작년 한해 전국 집값 변동률이 –4.68%, 서울이 –4.75%이다. 언론이 소폭 하락했다는 정부 통계를 무시하고 집값이 폭락했다고 과장보도를 하는 것일까? 그렇지 않다면 한국부동산원이 또다시 집값 폭락을 감추기 위해 통계를 조작하는 것일까?
한국정부의 집값 통계는 폭등기에도, 폭락기에도 조작 논란이 벌어질 정도로 체감 집값과 큰 차이가 난다. 그 이유는 의외로 간단하다. 국토부 산하기관인 한국부동산원이 실거래가를 제대로 반영하지 않는 ‘딴세상 통계’를 작성하고 있기 때문이다. 정부 통계인 한국부동산원과 민간의 대표 통계인 KB국민은행의 주택가격 지수는 실거래가 기반이 아니다. KB국민은행 통계는 2012년까지 국가 통계로 활용됐다. 이들 통계는 표본조사를 통한 ‘평가기반 지수’이다. 실거래가 지수는 실제 거래된 가격을 기반으로 하는데, 표본을 통한 평가기반 지수는 조사원의 조사과정에서 얼마든지 주관이 개입될 수 있다. 평가기반 조사는 구조적으로 실거래 통계보다 집값 변동성이 낮고 하락이나 상승을 뒤늦게 반영하는 특성을 갖고 있다.
그렇다면 한국 정부와 KB국민은행은 실거래가 통계를 작성할 능력이 없는 걸까? 그것도 아니다. 한국도 미국 등 선진국처럼 2006년부터 실거래가격 신고를 의무화했다. 그런데 한국부동산원은 공동주택만 실거래가 지수를 발표하고 있다. 공동주택 실거래가 지수에 따르면 작년 한해 서울이 15.83%, 전국이 14.17% 하락했다. 보통 사람들의 체감지수에 훨씬 가깝다. 미국, 영국, 캐나다 등 다른 나라는 모두 실거래가 기반의 지수를 작성하고 있다.
국토부 산하기관인 한국부동산원이 조작 의혹을 자초하는 평가기반 조사를 고집하고 이유는 뭘까? 우선, 국토부 관료들이 실거래가 지수보다 구조적으로 변동폭이 적은 ‘평가기반 통계’를 선호하기 때문이라는 관측이 나온다. 현행 한국부동산원 지수는 한국 집값이 폭등을 해도 폭락을 해도 외국보다 변동률이 낮게 나온다. 한국의 집값이 외국보다 덜 올랐고 덜 떨어졌다는 근거 통계가 된다.
둘째 국토부가 보통 신고와 작성에 2달 정도 걸리는 실거래가 지수보다 주간 단위의 조사가 가능한 표본 조사 통계가 정책에 참고가 된다고 판단하고 있다고 전문가들은 분석한다. 셋째, 통계의 연속성을 핑계로 내세운다. 1985년부터 국민은행이 국가를 대신해서 주택통계를 작성했는데, 당시에는 실거래가 파악이 불가능했다. 2006년부터 실거래가 신고를 받고 있는데도, 통계의 연속성을 이유로 과거 방식을 그대로 활용하고 있다. 한국사회가 모든 분야에서 ‘글로벌 스탠다드’로 달려가지만, 국토부의 주택통계는 외국과 비교가 불가능한 엉뚱한 통계만 고집하고 있다.
◇정부 통계 상승폭, 실거래가의 64%에 불과
한국주택학회(학회장 김진유)는 24일 대한국토･도시계획학회(학회장 김찬호), 한국부동산분석학회(학회장 신종칠)와 함께 “주택통계는 왜 집값 변동과 주거비 부담 수준을 제대로 포착하지 못하는가?”라는 주제로 세미나를 개최했다.
국토연구원 황관석 박사는 주제 발표를 통해 2006년~2021년의 서울 가격 실거래가 지수의 수준을 1.00으로 가정해 비교하면 정보업체 ‘부동산 R114′의 지수는 1.02배로 높은 반면, 한국부동산원 지수와 KB국민은행 지수는 각각 0.64배, 0.76배 낮은 수준이라고 밝혔다. 실거래가 지수가 1억 오르는 동안 정부 공식통계인 한국부동산원 지수는 6400만원, KB국민은행 지수는 7600만원만 오른 것으로 표시되는 것이다. 반면 ‘부동산 R114′는 1억200만원으로 표시된다.
황 박사는 “한국부동산원 지수, KB국민은행지수는 실거래지수에 1개월 후행하는 것으로 나타났으며 상승기보다 하락기에 상관성이 더 낮게 나타난다”고 밝혔다. 황 박사는 " KB국민은행지수는 호가를 조사해서 지수화하는데, 집값이 하락해도 호가를 잘 낮추지 않기 때문에 실거래가보다 하락을 제대로 반영하기 어렵다”고 말했다.
◇외국은 실거래가 기반 통계, 한국은 변동률 낮은 평가기반 통계
지규현 한양사이버대 교수는 ‘해외 주요국의 주택가격지수 생산과 운영관리 방식 비교’라는 주제 발표를 통해 “미국 영국 등은 대부분 행정 또는 등록자료를 기반으로 주택가격 지수를 만든다”고 밝혔다. 지 교수는 “부동산원과 KB국민행의 표본기반 지수는 조사자의 주관이나 자의성이 개입될 수 있는 구조이고 조사에도 막대한 비용이 들어간다”고 평가했다.
지 교수는 특히 한국부동산원이 주간단위 조사에 대해 “정부 통계기관까지 매주 집값 변동률을 조사해서 발표하는 것은 난센스”라며 “효율성과 효과에 있어서 세계적으로 유래가 없다”고 말했다. 지 교수는 주택가격의 변화는 실거래가격지수를 기본으로 발표하고, 정책에 참조할 수 있는 전세가율, 전세수급 등은 지금처럼 표본조사를 통해 발표하면 된다고 했다.
◇외국과 비교도 불가능한 정부 통계
김진유 주택학회장은 “주택통계가 부실하다면 국민들을 혼란스럽게 만들 뿐 아니라, 정책수립의 책임을 지고 있는 정부를 잘못된 길로 이끌 수도 있다”면서 “신속하고 정확한 주택통계를 작성하기 위해서 끊임없이 방법론을 개선하고 오류를 수정해야 한다”고 말했다.
국토연구원 황관석 박사는 “미국, 영국, 독일, 일본, 프랑스 등 OECD 주요 국가들은 모두 실거래가격기반으로 작성된 주택가격지수를 공표하고 있어 조사가격 기반으로 작성된 우리나라의 가격지수와 직접적인 가격 비교를 하는데도 한계가 있다”면서 “주택거래가 활발하지 않아 실거래 가격에 대한 정보가 부족한 경우에 머신러닝에 기반한 주택가격예측 모형을 활용, 실거래가격 추정에 활용하는 방안을 검토해볼 수 있다”고 말했다.
김진유 주택학회장은 “한국만 유독 상승률이 낮게 나오는 통계로 팬데믹 기간 동안 한국이 외국보다 집값 상승률이 낮은 것같은 착시현상이 발생했다”고 말했다. 이창무 한양대 교수는 부동산원의 통계와 관련, “국토부 등 감독기관의 과도한 관심, 부동산원내 통계생산 기능과 정책지원 기능의 혼재 , 주택통계 생산의 독립성 유지가 어려운 관행과 예산, 관련 데이터 및 생산과정의 불투명성, 관련 통계의 경쟁적 구도 미비 등이 어우러져 통계 작성의 신뢰성이 의심받고 있다”고 말했다. 이 교수는 한국부동산원내의 통계생산 기능의 조직적, 예산적 독립이 필수적이며 실거래가 자료 활용 및 지수를 확대하고 관련 자료를 민간과 공유해야 한다고 주장했다.
차학봉 부동산전문기자
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